雖然對于董大姐近年來的一些經營決策，有些人看法不一，但是對于董大姐的為人，大家還是非常respect的，因為她夠real，只說真話，說噴你就噴你，大家都敬他是條漢子。在這個世道，能做到real，太難了，如果某天她轉行去嘻哈界，也必然是個出色的rapper。

 

前不久，在吳曉波的《十年二十人》中，董大姐就提出了一個非常有意思的觀點：

 

一個行業中的“老大”很重要，老大是什么樣的，這個行業就會是什么樣的。

 

 

不管是企業家，還是行業龍頭，帶頭大哥的基因往往就會體現在他管理或帶領的事情中。

 

在房地產行業，雖然這兩年風光無限的是“內房三大魔頭”，但是說起來，大家最respect的還是王石老師的萬科，因為只有它既成了故事，又有了事故，還成了傳說。戲劇性的情節當然更讓人有記憶點。

 

關于王石老師乃至萬科的基因，老道消息老師的點評就非常到位了：戲精！

 

 

看完這個點評之后，忽而想起當年一個混跡夜場的小姐姐和我訴說的心聲：

 

男人愛不愛你，不要聽他說什么，要看他做了什么。

 

 

1

戲精

 

 

對于萬科這種行業的帶頭大哥，其觀點當然會左右市場的判斷，更別說他們的演技還是行業中最好的...

 

2014年，郁亮喊房地產進入“白銀時代”，但萬科同時認為，“龍頭公司的市場占有率，至少能提升1倍”。對此，萬科賬上儲備了一大堆現金，2014年的年報上現金高達627億之多，從某種角度上說，萬科已經準備好了足夠的子彈，隨時出手收購那些被嚇癱了的企業。

 

本來想砸點貨，壓壓盤口，砸下去吃夠貨了再往上拉。結果，恒大、融創、碧桂園都是行業老司機，有自己獨立的判斷，沒被帶歪，敞開了吃貨。這些老司機猛踩油門，大干快上，加速超車，到了2018年上半年，萬科已經從行業龍頭的位置上，滑落到第三名（當然經營質量還是第一）。

 

毛主席就講過：政治路線確定之后，干部就是決定因素。

 

例如快如閃電的樸實的楊主席，直接氪金，用了最高配置來踩油門，從各個知名房企中挖來的“三斌”組合，大手筆招聘大量的博士，配套實行同心共享計劃，將項目的收益于風險與員工綁定。

 

大力出奇跡，當氪金玩家還會玩的時候，終于把一個重資產的耐用品干成了快消品...

 

多年以后，當您要買二手房的時候，請記住，那個遙遠的偉大時代，房地產造的是快消品...

 

恒融碧三巨頭乘著高周轉的東風在過去這些年高歌猛進，時代自然也沒有虧待這些賭對國運的人。但在那個偉大的時代，萬科的政治路線卻是斗爭，保衛井岡山，砸下去的貨被人都吃掉了，而且別人還想城頭變幻大王旗，也留下那個偉大時代的另一個時代的記憶：“萬寶之爭”。雖然故事的最后，萬科慘勝，但是已經物是人非。

 

曾經的靈魂人物王石老師帶著功過是非離開了萬科，把一個紅色的新舞臺留給新的影帝。

 

王石老師雖然離開了萬科的舞臺，但是表達欲還是很強，你看前不久，有個演講中還說起：

 

更有意思的是我們也遇到明顯給萬科使絆的，我不敢說百分之百，百分之百九十九都鋃鐺入獄了。

 

 

不知道，還在外面的1%，現在心里想的是啥呢...

 

 

2

陰謀

 

 

在這輪供給側改革啟動之初，去一個政府重點督戰行業的龍頭企業調研的時候，很困惑他們為啥敢頂風作案擴產能。

 

他們老總泡著茶說：小A啊，你還年輕不懂事，你看，我們的供給上去了，不就把別人改革掉啦，那加起來，不就是“供給側改革”了么。

 

果然，姜還是老的辣，社會社會，不愧是老大哥的企業，有黨性，懂政策。

 

9月，網上就流傳出一份郁亮講話文件，其中萬科戰略檢討部分：“現在房地產業的限制甚至超出了2012年萬科發布的研究報告預期，對于今天出現的問題，很多人認為是行業出了問題，最多認為是經濟出了問題。只是行業或者經濟出現了問題？今天我們面臨的轉折是全方位的，政治、經濟、國際、軍事等方方面面。”

 

一個優秀的演出，除了劇本精彩，當然還要表演到位。前些天，萬科舉辦秋季例會，會場屏幕與側墻上“活下去”的字樣引人注目，房地產企業巨頭萬科的例會標語讓同行看了會瑟瑟發抖。

 

 

2018年中報，萬科的賬上現金已經飆升到了1598億了，凈負債率(有息負債減去貨幣資金，除以凈資產)為32.7%，這種身板都喊活下去的口號，那其他兄弟都已經原地爆炸一百遍了...

 

7月31日召開的中央政治局會議強調了六個穩，即“穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期”，提到了常委會積極財政政策的舉措，但值得注意的是，增加強調了：

 

“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。”

 

而去年三月，政府工作報告中的表述是：“遏制房價過快上漲”。從“遏制房價過快上漲”到“堅決遏制房價上漲”，少了“過快”兩個字，多了“堅決”兩個字，這反映出的是老大哥對于樓市這個夜壺態度的轉變，要暫時放一放了。

 

說白了，萬科這話是喊給老大哥看的，你看，我這個“夜壺之王”都活不下去的，大哥輕點手啊；

 

這話是喊給其他巨頭看的，你看，我不踩油門了，你們看著辦；

 

這話更是喊給其他小字輩看的，你看，我都這樣了，你還是趕緊到我碗里來吧；

 

這話也是喊給消費者看的，你看，我都活不下去了，跳樓價，趕緊買啊...

 

這話是對所有人喊的，唯獨不是給萬科自己喊的。

 

昨日晚間，華夏幸福（300340.SZ）公告，擬與北京萬科企業有限公司，就華夏幸福環京區域33.93萬平方米的住宅用地，簽署合作協議，暫定交易價款約為32.34億元。根據公告，萬科擬通過收購華夏幸福5家項目公司的部分股權的方式，合作開發華夏幸福位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項目。

 

 

根據數據統計，按照權益金額計算，萬科三季度合計拿地金額接近500億元，達到458.7億元。保利地產三季度拿地權益金額為244.1億元，碧桂園拿地權益金額137.9億元，融創中國拿地權益金額69.1億元，中國恒大拿地權益金額62.4億元。上述四家房企三季度拿地權益金額合計為477.5億元。

 

萬科拿地的量相當于恒大+碧桂園+保利+融創四大龍頭房企拿地金額總和。

 

果然，主角是種詛咒，每個當過主角的人，都沒辦法接受當配角，哪怕一秒，每個大哥都有把在座各位都干死的野心。

 

對于戲精，不要聽他說什么，要看他做了什么？

 

高舉“活下去”的旗幟，收編其他小兄弟，打個虛折再把房給賣了，還有比這個更舒服的活法么？

 

 

3 

陽謀

 

 

9月，深圳市國資委發布了《深圳市屬國資戰略并購香港上市公司合和基建助力粵港澳大灣區建設》的通稿，提及深圳市投資控股有限公司完成收購合和公路基建有限公司（簡稱合和基建，00737.HK）控股權的全部工作，持有合和基建71.83%股權，取得粵港澳大灣區核心交通要道廣深高速公路和廣珠西線高速公路的相關權益。

 

 “廣深高速-廣珠西線-港珠澳大橋”，這個大灣區的核心干道重回國資懷抱，當有記者問胡應湘為什么要出售合和公路基建，他大概沉默了半秒，一字一頓地說：“你們有誰人沒用過合和的高速公路？”

 

再看看2017年底廣東省政府完成《廣深科技創新走廊規劃》，如若不是為了“配合深圳地方政府發展規劃”，只算經濟賬的話，這種資產誰會賣？

 

 

有人賣，就得有人買。有趣的地方來了，作為深圳國資委第一次海外并購的上市主體，合和公路基建（737.HK）邀約結束時，持股比例高達91.18%，隨后就是常見的散貨滿足港交所要求的時候了，737的貨最終散給了兩個機構，萬科以及太平保險，值得一提的是，太平保險最初的條款可是上市公司承諾5年后回購股份的，最后再港交所的要求下有了調整。

 

 

所以，在這個這么講政治的一場收購中，萬科默默地出現了，而且還完全不和大哥講條件。

 

“萬寶之爭”之后，新君入主，萬科已經是一個聽黨指揮，能打勝仗，作風優良的新萬科。

 

萬科敢在這種時候逆勢擴張，加大拿地力度，除了有優秀的基本面的支持，更重要的是敢理直氣壯做大做強。

 

自2017年6月萬科進入“郁亮時代”以來，轉型便成為這個行業龍頭的關鍵詞，從公開信息來看，郁亮說過，未來萬科將要關注三個領域。其一，大力發展租賃住宅業務；其二，發展物業服務、長租公寓、商業、物流、教育、養老、滑雪度假等業務；其三，在綠色戰略方面拿出新的解決方案。“我們從來沒有讓自己停在一個舒適區，我們永遠相信增量比存量更重要，未來比現在更重要，為此我們必須全力以赴做事。”

 

9月13日，深圳市萬科房地產有限公司正式更名為“深圳市萬科發展有限公司”。

 

前不久，王石在湖畔大學的最新演講中說起，“我曾經說過，說萬科只做住宅。但你會發現現在萬科已經不是一個純做住宅的公司了，現在定位非常清楚，叫城鄉配套供應商。這是郁亮帶領的團隊探索的路線，而我是被動認可的。雖然我是被動，但是我很欣喜的看到萬科郁亮帶領團隊轉型做得是非常非常好。”

 

你看，這個被動認可多么的有味道。影帝已經不是那個影帝，萬科也不是那個萬科。

 

這已經不是王的時代，就算看懂了萬科是Bluff，問題是，你敢跟么...

 

 

4

結語

 

 

古語有云，生死有命，富貴由天。

 

暴富之路，不外乎，順勢加杠桿，逆勢忙抄底。

 

在這個時點，逆勢擴張，某種程度上也就說明萬科對未來是有信心的。

 

世道變壞，就是從聰明人揣著明白裝糊涂開始的。